10 señales de que estás de vuelta en Texas


1. Ganas de 5 a 10 libras con solo existir.

Todo es más grande en Texas. Personas, porciones de comida, límites de velocidad, tamaños de bebidas, incluso nuestros corazones. Como dijo Michael Caine, los tejanos son “todos muy grandes y portan muchas armas. La gente simplemente nos escucha [a nosotros] ".

2. Dairy Queens y Bucee's están por todas partes.

Porque, ¿dónde más puedes conseguir un perro de maíz cuando conduces a Lubbock a las 2 a.m.? Oh ... en cualquier lugar. Tenemos otras paradas notables en la carretera: Czech Stop Bakery en West, The Big Texan Steak Ranch en Amarillo.

3. Puede que los letreros de Trump no estén en todas partes, pero los de "Estoy con ella" son una especie en peligro de extinción.

Dice algo sobre Trump, Romney y McCain que Texas ha sido menos rojo en cada ciclo electoral. Estamos lejos de identificarnos ni remotamente como demócratas, pero hay algo que decir acerca de conducir desde el aeropuerto, mirar los letreros en los jardines frontales y saber que está de regreso en Texas.

4. Nuestra cerveza empieza a tener buen sabor.

Cuando estás en Corea del Sur, bebes soju, makgeolli y Cass porque no hay otras opciones asequibles. Cuando estás en Texas, puede llevar más tiempo encontrar las buenas cervezas, pero existen: todo el mundo bebe Shiner Bock, pero Independence Brewing Company y Real Ale Brewing Company son buenas opciones para la cerveza artesanal.

5. Dr. Pepper está en todas las máquinas expendedoras, en todas las fuentes de refrescos.

La coca cola también está en todas partes, pero los tejanos saben qué refresco preferimos. No fue hace muchos años que era casi imposible conseguir DP fuera del estado, y mucho menos del país. Ahora puedes encontrarlo en las máquinas expendedoras de Tokio.

6. El frío te empieza a molestar.

... y por frío, me refiero a cualquier cosa por debajo de los 70 grados. Pasamos todo el verano ajustándonos a más de 100 temperaturas y rara vez tenemos nieve o hielo.

7. Empiezas a darte cuenta de que lleva tiempo ir a cualquier parte.

No se trata solo del tráfico en las carreteras interestatales, es la enorme distancia entre las ciudades. 200 millas de Dallas a Austin. Son cuatro Rhode Islands.

8. La gente siente más envidia de tus viajes.

Nunca se fueron, porque en realidad: ¿Quién se iría de Texas? Por supuesto, tenemos diez ecosistemas y millones de personas amistosas, pero todos imaginamos el mundo fuera de nuestras fronteras ... Probablemente lleno de gente que no empaca calor.

9. Habías olvidado lo bueno que puede ser TexMex.

Sí, es grasoso. Sí, es incierto acortar su vida si se come todos los días. Por otro lado, ¿quién quiere vivir en un mundo sin Torchy's Tacos?

10. Siempre vas a defender a Texas, incluso si lo hacemos mal.

Siempre habrá cosas que odiamos, cosas que extrañamos, cosas que evitamos. Pero en nuestro núcleo, todavía somos tejanos y cuidamos de los nuestros.


Tratamiento de emergencia de un paro cardíaco

Comprensión de las lecturas de presión arterial

Hojas de información para el paciente: ataque cardíaco


Requisitos de cuarentena preventiva

Requisitos de refugio Cuarentena preventiva

  • El individuo no debe estar en público o salir de los cuartos que ha identificado como adecuados.
  • Dormitorios separados con baño separado para cada individuo o grupo familiar. Se necesita acceso a un fregadero con agua y jabón, y toallas de papel.
  • El contacto debe tener una forma de auto-cuarentena de los miembros del hogar tan pronto como se desarrolle fiebre u otros síntomas, en una habitación separada. Debe haber una puerta que lo separe del resto de la sala de estar y tenga su propio baño. Dado que una persona expuesta puede enfermarse mientras duerme, la persona expuesta debe dormir en un dormitorio separado de los miembros del hogar.
  • Suministros de limpieza, p. Ej. toallitas de limpieza para el hogar, deben proporcionarse en cualquier baño compartido.
  • Si una persona que comparte un baño se vuelve sintomática, todas las demás personas que comparten el baño se considerarán personas expuestas hasta que la persona sintomática sea evaluada y despejada de manera adecuada.
  • La comida debe entregarse en la habitación del individuo.
  • Los cuartos deben tener un suministro de mascarillas faciales para que las personas se las pongan si presentan síntomas.
  • La basura debe colocarse en bolsas y dejarse afuera junto a la puerta de cada uno de los cuartos para la recolección de rutina. No se requiere manipulación especial.
  • Las personas deben autocontrolarse diariamente para detectar fiebre y otros síntomas de COVID-19 durante el período de cuarentena.


Protecciones de Homestead en Texas

con comentarios sobre protección de activos y planificación patrimonial
por David J. Willis J.D., LL.M.

Introducción

Este artículo describe las protecciones únicas disponibles para la residencia y la propiedad personal de un individuo por lo que comúnmente se conoce como "leyes de propiedad de Texas", que se encuentran en el Artículo XVI, Sección 50 de la Constitución de Texas y los Capítulos 41 y 42 del Código de Propiedad. Nuestro enfoque está en la ley de Texas, no reglas o exenciones bajo la ley federal o de quiebras. Sin embargo, vale la pena observar que las reglas de quiebras son más estrictas para los deudores que las leyes de Texas. En términos generales, si un deudor puede mantenerse fuera de la bancarrota, agacharse y maximizar las protecciones del estado de Texas, ese es el camino preferible.

El término “vivienda familiar” se utiliza a menudo en el contexto de la exención de vivienda familiar de los impuestos a la propiedad, que excluye una cantidad específica del valor tasado del valor imponible de la vivienda. La mayoría de los distritos escolares de Texas estipulan que están exentos $ 25,000 del valor de tasación de la propiedad. Los propietarios de viviendas mayores de 65 años califican para una exención adicional de $ 10,000. Sin embargo, el propósito de este artículo no es discutir el aspecto tributario de la vivienda, y dejaremos ese tema atrás en este punto. Más bien, al hablar de la propiedad, nos referiremos específicamente a las protecciones que la propiedad recibe de los acreedores y la ejecución de los juicios.

La granja siempre ha sido sagrada en Texas, se remonta a la República de Texas e incluso antes. Ver Stephen F. Austin, Código de Regulaciones Civiles (1824). La Constitución de Texas (Art. 1, §28) y la Sección 41.001 del Código de Propiedad estipulan que la vivienda de una familia o un adulto soltero está protegida contra la venta forzosa, excepto en casos de compra de dinero, impuestos (tanto ad valorem como gravámenes fiscales federales contra ambos cónyuges). ), derecho de partición (divorcio), préstamos para mejoras en el hogar, préstamos sobre el valor neto de la vivienda, hipotecas revertidas, gravámenes anteriores al establecimiento de la vivienda, préstamos de refinanciamiento o la conversión o refinanciamiento de un gravamen sobre una casa móvil adjunta a la vivienda. Otros gravámenes son nulos. Además, incluso un gravamen permitido debe estar por escrito y firmado por ambos cónyuges para que sea válido. La protección de la vivienda combinada con la prohibición del embargo de salarios ha hecho de Texas un destino favorable para los deudores desde hace mucho tiempo.

Es muy posible ganar un buen salario (sin límite monetario), poseer una casa pagada por un millón de dólares, conducir un automóvil pagado, tener numerosos juicios en su contra (de Texas u otros estados) y estar razonablemente seguro de los acreedores. -aunque las transacciones en cuentas corrientes de efectivo pueden estar severamente restringidas. En cuanto a la casa en sí, no hay límite de dólares en su valor exento. En rmi. McCombs, 659 F.3d en 507.

La planificación de la protección de activos en Texas se basa en las protecciones estatutarias y constitucionales de la vivienda más la formación de una LLC (o una estructura de dos LLC o hub-sub) para las inversiones, con el objetivo de utilizar técnicas de anonimato siempre que sea posible. Agregue un fideicomiso en vida a la combinación, y la protección de activos y la planificación patrimonial básica se pueden integrar de manera efectiva.

Los tribunales interpretan de manera liberal las leyes de la propiedad familiar. Londres v. Londres, 342 S.W.3d 768, 776 (Tex. App.-Houston [14th Dist.] 2011, sin mascota). "De hecho, un tribunal debe respetar y hacer cumplir las leyes de propiedad de Texas, aunque al hacerlo, el tribunal podría ayudar sin saberlo a un deudor deshonesto a derrotar injustamente a su acreedor". PaineWebber, Inc. contra Murray, 260 B.R. 815, 822 (E.D. Tex. 2001). A menos que un deudor por fallo sea propietario de bienes raíces de inversión, efectivo o su equivalente en efectivo depositado, o un negocio con inventario embargable, o participe en un fraude detectable en el ocultamiento de activos, un fallo de Texas contra un individuo puede ser incobrable.

Las protecciones de Homestead están disponibles solo para individuos, no corporaciones, sociedades o LLC, y no abarcan inversiones o activos comerciales (que deben mantenerse en una LLC), ni la propiedad de un deudor en corporaciones, sociedades o LLC está protegida de la consecuencias de un juicio. Dichos intereses comerciales son propiedad personal no exenta.

¿Qué es una granja?

La respuesta no es tan obvia como podría pensarse. Aunque la vivienda de una persona es principalmente una cuestión de intención, y el reclamante no necesita residir realmente en la propiedad, debe haber algún acto manifiesto en preparación para la ocupación física. La mera intención de estar solo puede no ser suficiente. Gilmore contra Dennison, 115 S.W.2d 902 (Tex. 1938). Una persona que reclama vivienda tiene la carga de probar ese hecho, sin embargo, una vez que se logra, la designación tiende a mantenerse.

Un reclamo de vivienda familiar también debe basarse en un interés de propiedad real. Por ejemplo, ni una casa móvil no fijada a la propiedad inmobiliaria ni un barco califican. Pero un lote baldío puede ser una propiedad familiar si el propietario tiene expectativas razonables de construir una casa en él, una propiedad arrendada (propiedad de alquiler) puede ser una propiedad familiar, una propiedad vitalicia también puede calificar e incluso un interés beneficioso en un fideicomiso que posee bienes raíces. puede ser una granja.

¿Y los minerales? Las protecciones de la propiedad se extienden e incluyen los intereses minerales que se encuentran debajo de la propiedad. Por esta razón, ambos cónyuges deben unirse para firmar contratos de arrendamiento de petróleo y gas. Gulf Production Co. contra Continental Oil Co., 132 S.W.2d 553 (Tex. 1939). Las regalías de un arrendamiento de minerales de la propiedad están exentas de una orden de rotación ya que se derivan de la propiedad exenta subyacente. Fitzgerald contra Cadle Company, No. 12-16-00338-CV (Tex.App.-Tyler 2017, no mascota). Los cultivos cortados, sin embargo, están sujetos a ejecución en un juicio. Aetna Finance Company contra First Federal Savings & Loan Ass’n, 607 S.W.2d 312 (Tex.Civ.App.-Austin 1980, escrito ref'd n.r.e.).

La propiedad no puede tener un tamaño ilimitado. La Sección 41.002 del Código de Propiedad establece las siguientes limitaciones para las granjas urbanas y rurales:

(a) Si se usa para los propósitos de un hogar urbano o como un hogar urbano y un lugar para ejercer una vocación o negocio, el hogar de una familia o una persona adulta soltera que de otra manera no tiene derecho a un hogar debe consistir en no más de 10 acres de tierra que pueden estar en uno o más lotes continuos, junto con cualquier mejora en los mismos.

(b) Si se usa para los propósitos de una casa rural, la vivienda consistirá en:

(1) para una familia, no más de 200 acres, que pueden estar en una o más parcelas, con las mejoras correspondientes, o

(2) para una persona adulta soltera, que no tenga derecho a una vivienda familiar, no más de 100 acres, que pueden estar en una o más parcelas, con las mejoras correspondientes.

La definición legal se aplica a bienes inmuebles y enseres fijos, no a bienes muebles muebles. Los artículos muebles, no fijados no se consideran parte de la propiedad y no están exentos de ejecución a menos que estén incluidos en la lista de propiedad personal exenta bajo la Sección 42.002 del Código de Propiedad (detalles a continuación).

Granjas urbanas versus rurales

Una persona puede reclamar una propiedad urbana o rural, pero no ambas. Lo que constituye "urbano" versus "rural" ha sido objeto de litigio. Es una cuestión de hechos que difiere de un caso a otro. Sin embargo, una vez establecida, la caracterización inicial de la propiedad como urbana o rural continúa incluso si cambia la naturaleza del área circundante. Estados Unidos contra Blakeman, 997 F. 2d 1084 (5º Cir. 1992).

Además, uno no puede tener una propiedad residencial urbana y una propiedad comercial urbana (un lugar para ejercer una vocación o negocio). Para calificar, la propiedad familiar debe usarse como propiedad residencial o como propiedad residencial y comercial. Tex. Const. Arte. XVI, §51, Código de la Prop. De Tex. §41.002 (a), Majeski contra Estate of Majeski, 163 S.W.3d 102 (Tex. App.-Austin 2005, sin mascota). Ni la constitución ni el Código de Propiedad estipulan el uso superpuesto de una propiedad rural como negocio, pero esto puede compensarse con la asignación de superficie más grande para propiedades rurales (200 acres frente a 10 acres). Tex. Const. Ana. Arte. XVI, §51, Tex. Prop. Code Ann. §41.002 (b), Riley contra Riley, 972 S.W.2d 149 (Tex.App.-Texarkana 1998, sin mascota).

A diferencia de la propiedad urbana, la propiedad rural puede consistir en una o más parcelas que no deben ser contiguas. Código de la Prop. De Tex. §41.002 (b). Si todas las parcelas en cuestión se considerarán legalmente como parte de la vivienda o no, dependerá de si se utilizan con fines de vivienda. Painwebber, Inc. contra Murray, 260 B.R. 697 (Bankr. W.D. Tex. 2011).

¿Qué es una familia?

Una familia puede tener solo una casa, lo que plantea la pregunta: ¿qué es una familia? Esa es una definición flexible en Texas siempre que el jefe de familia esté legal o moralmente obligado a mantener al menos a otro miembro de la familia. La Constitución de Texas fue enmendada en 1973 para extender la protección de la vivienda a los adultos solteros que ahora pueden ser una familia en sí mismos. Tenga en cuenta que los miembros individuales de la familia no pueden reclamar viviendas separadas.

Mudarse a Texas

¿Pueden las personas de otros estados declarar su intención de residir en Texas y designar una propiedad protegida dentro del estado? Si. Si la cuestión se plantea en un tribunal, será una cuestión de hecho para determinar si dicha declaración se hizo o no de buena fe (o con la obvia intención de defraudar a los acreedores) y si hay alguna evidencia que respalde la intención del deudor, por ejemplo. , ocupación real de la propiedad así como tal vez una licencia de conducir de Texas, tarjeta de registro de votante, etc. Esta no es una prueba difícil ya que no hay un número mínimo de días que una persona debe residir físicamente en Texas para reclamar una vivienda. Si alguien tiene múltiples juicios y juicios, mudarse a Texas para establecer una propiedad familiar puede ser una excelente estrategia de protección de activos, particularmente si se puede hacer de manera plausible en el curso ordinario de la vida y los negocios. Después de todo, la gente se muda a Texas todos los días por muchas buenas razones.

Transporte de la finca

La Sección 5.001 del Código de Familia de Texas requiere la firma de ambos cónyuges para transmitir la propiedad, excepto en circunstancias inusuales. Esto es cierto ya sea que la vivienda familiar se considere propiedad comunitaria o propiedad separada de cualquiera de los cónyuges. Si hay alguna duda sobre si la propiedad es homestead o no, una compañía de títulos requerirá la unión del cónyuge en la escritura, aunque solo sea en una capacidad pro forma.

Pasando de una finca a la siguiente

La Sección 41.001 (5) (c) del Código de Propiedad establece que “[l] a ganancias del reclamante de vivienda familiar de una venta de una vivienda familiar no están sujetas a incautación para la reclamación de un acreedor durante seis meses después de la fecha de venta”, lo que permite que las protecciones de vivienda familiar sean se trasladó de una propiedad a la siguiente, a pesar de la inclinación perversa de las compañías de títulos de insistir en aclarar los juicios sobre la venta de la propiedad. Ver también Taylor contra Mosty Brothers Nursery, Inc., 777 S.W.2d en 570 (Tex.App.-San Antonio 1989, sin mascota).

Designación de una finca

Es útil, tanto para propósitos de impuestos ad valorem como para protección contra acreedores, presentar una declaración jurada que designe la propiedad en los registros de propiedad inmobiliaria del condado en el que se encuentra la propiedad. Consulte la Sección 41.005 del Código de Propiedad para conocer el contenido requerido de esta declaración jurada. Sin embargo, "la mera presentación de una designación de vivienda familiar es insuficiente por sí misma para establecer una vivienda familiar como cuestión de derecho". Lares contra Garza, No. 04-03-00546CV (Tex.App.-San Antonio 2004, sin mascota). Aún así, la propiedad familiar surge automáticamente cuando ocurren las condiciones legales requeridas, con o sin una designación presentada. Graham contra Kleb, Civ. Actuar. Nos. H-07-2279, H-07-2878, 2008 WL 243669, en * 4 (S.D. Tex. 29 de enero de 2008) (no seleccionado para publicación). Además, si una persona recibe una exención del impuesto sobre la propiedad del distrito de tasación, la protección del acreedor es automática.

Un deudor (o sus cesionarios) debe asumir la carga, al menos inicialmente, de establecer que una determinada propiedad es propiedad y, por lo tanto, está exenta de ejecución mediante sentencia. Domínguez, 163 S.W.3d en 330. Sin embargo, un acreedor está informado de que es probable que se apliquen las protecciones de vivienda si el deudor ocupa una vivienda. "Cuando un reclamante de vivienda familiar está ocupando realmente su vivienda, se considerará que un prestamista o gravamen actuó con conocimiento del derecho del ocupante a invocar la regla de la vivienda". Sánchez contra Telles, 960 S.W.2d 769, 772 (Tex. App.-El Paso 1997, pet. Denegada). Además, se presume que la hacienda perdurará. “Una vez que la propiedad se ha dedicado como vivienda, solo puede perder dicha designación por abandono, enajenación o muerte. Una vez que la parte ha establecido el carácter familiar de la propiedad, la carga pasa al acreedor. . . para refutar la existencia continua de la granja. En otras palabras, se presume que existe una propiedad familiar hasta que se pruebe su terminación ". Wilcox, 103 S.W.3d en 472. Una vez obtenidos, los derechos de propiedad familiar no se pierden fácilmente. El "abandono" no puede presumirse simplemente por un cambio en la residencia del propietario. Un reclamante de vivienda familiar puede incluso alquilar temporalmente la propiedad siempre que no se adquiera otra vivienda familiar. Código de la Prop. De Tex. §41.003, Thomas contra Graham Mortgage Corporation, 408 S.W.3d 581 (Tex.App.-Austin 2013, sin mascota). En consecuencia, la existencia o no existencia de una vivienda familiar es un asunto de hecho que es muy específico de las circunstancias.

El acto de vivir y utilizar una propiedad real resuelve esencialmente la cuestión de si se trata de una propiedad o no. La posesión y el uso de la tierra por parte de quien la posee y reside en ella la convierte en propiedad tanto de hecho como de derecho. Sin embargo, no es necesario que un reclamante de vivienda familiar resida realmente en la propiedad en el momento en que se reclama la vivienda familiar. “Se puede establecer una exención de vivienda en tierras desocupadas si el propietario actualmente tiene la intención de ocupar y usar las instalaciones en un tiempo razonable y definido en el futuro, y ha hecho los preparativos para la ocupación y uso reales que son de tal carácter y han procedido a hasta el punto de manifestar más allá de toda duda la intención de completar las mejoras y residir en el lugar como un hogar ". Farrington contra First Nat'l Bank, 753 S.W.2d 248, 250-51 (Tex. App.-Houston [1er Dist.] 1988, escrito denegado). Los temas clave son la intención y la preparación. Sin embargo, por lo general, para poder hacer un reclamo de propiedad familiar concluyente e indiscutible, una persona debe tener un interés posesorio presente y exclusivo en la propiedad.

Una persona también puede ejecutar una declaración jurada renunciando a una propiedad en particular (y, opcionalmente, designando otra propiedad) como vivienda, y un prestamista tiene derecho a confiar en dicha declaración jurada para hacer un préstamo que estará garantizado por una propiedad ajena a la vivienda. Por lo general, esto se conoce como una "declaración jurada de no homestead".

Aunque existe una superposición conceptual, las leyes de protección de la propiedad familiar no deben confundirse con la exención de impuestos a la propiedad familiar como se refleja en las listas de un distrito de tasación, que está diseñado para reducir los impuestos ad valorem sobre la propiedad ocupada por el propietario.

Abandonando la granja

Como se señaló anteriormente, el dueño de una propiedad no abandona la vivienda para propósitos de exención simplemente mudándose a otra residencia. “Más bien, la evidencia que establece el abandono de una vivienda 'debe ser innegablemente clara' y mostrar 'más allá de casi la sombra, al menos de todo motivo razonable de disputa, que ha habido un abandono total con la intención de no regresar y reclamar la exención. . . "Es decir, debe quedar claro que se ha interrumpido el uso de la propiedad junto con la intención de no volver a utilizarla como vivienda". Thomas contra Graham Mortgage Corporation, 408 S.W.3d 581 (Tex.App.-Austin 2013, sin mascota). Todo es cuestión de los hechos y las pruebas que existen en un caso concreto. Para probar el abandono y, por lo tanto, hacer que la propiedad familiar sea vulnerable a la ejecución tras un fallo, un acreedor debe demostrar que el deudor que reclama la protección de la propiedad familiar de manera clara, concluyente e innegable se alejó de la propiedad sin intención de regresar. Marincasiu, 441 S.W.3d en 551. Dado que esto, al menos hasta cierto punto, requiere llegar a la cabeza del deudor para establecer sus intenciones subjetivas, se requiere más que una mera afirmación concluyente por parte del acreedor.

Sentencias contra Homestead

"La ley de Texas está bien establecida que [un gravamen por sentencia sin garantía y debidamente abstraído] no puede adjuntarse a una vivienda familiar siempre que la propiedad siga siendo vivienda". Wilcox contra Marriott, 103 S.W.3d 469, 473 (Tex.App.-San Antonio 2013, mascota denegada). Cualquier gravamen contra una vivienda que no esté específicamente enumerado en la Constitución de Texas es nulo. Domínguez contra Castañeda, 163 S.W.3d 318, 330 (Tex.App.-El Paso 2005, mascota denegada).

No obstante, los juicios contra la propiedad familiar son un dolor de cabeza. Los tribunales de Texas han dictaminado que, aunque el gravamen de una sentencia puede ser inaplicable contra una vivienda, no obstante, puede constituir una nube sobre el título, incluso si no es válido. Tarrant Bank contra Miller, 833 S.W.2d 666 (Tex. App.-Eastland 1992, escrito denegado). Esto puede resultar en que una compañía de títulos de propiedad se niegue a emitir un seguro a menos que se paguen las sentencias del vendedor-deudor, a pesar de la protección de reinversión de seis meses. El remedio del propietario es la Sección 52.0012 del Código de Propiedad, que proporciona un método legal para obtener la liberación de un gravamen de sentencia contra la propiedad familiar, pero solo para las sentencias extraídas después de 2007.

Las protecciones de la propiedad familiar se extienden a los compradores de la propiedad familiar de un deudor judicial, quienes reciben la propiedad libre y libre de cualquier gravamen judicial. Gill contra Quinn, 613 S.W.2d 324, 325 (Tex.Civ.App.-Eastland 1981, sin orden judicial). (“[L] a exención se ha interpretado en el sentido de permitir que un deudor judicial venda y disponga de la propiedad sin restricciones”). "Un comprador subsiguiente de propiedad familiar puede hacer valer la protección de propiedad familiar de la persona anterior contra un titular de gravamen anterior siempre que no haya un intervalo entre el momento de la enajenación de la propiedad familiar y la inscripción de su título". Domínguez, 163 S.W.3d en 330. "Sin embargo, cuando la protección de la vivienda de un deudor judicial vence antes de la venta, el gravamen resumido del acreedor judicial puede embargarse a la propiedad por aplicación de la ley y hacerse cumplir contra los futuros propietarios de la propiedad". Marincasiu v. Perforación, 441 S.W.3d 551 (Tex.App.-El Paso 2014, mascota denegada) citando Wilcox, 103 S.W.3d en 473.

Propiedad de la comunidad

En Texas, la propiedad en posesión de cualquiera de los cónyuges se presume que es propiedad comunitaria (Código de Familia de Texas §3.003 (a)) y, por lo tanto, está disponible para ser ejecutada para satisfacer una sentencia. El Código de Familia entra en detalles con respecto a la propiedad separada, la propiedad comunitaria de administración exclusiva y la propiedad comunitaria de administración conjunta, la mayoría de las cuales están más allá del alcance de este artículo. Baste decir que un acreedor judicial de cualquiera de los cónyuges buscará la propiedad separada del cónyuge deudor, la propiedad comunitaria que está bajo la administración exclusiva del cónyuge deudor y toda la propiedad comunitaria de administración conjunta, que en la mayoría de los casos es probable que sea casi todo lo relacionado con los bienes conyugales.

En un tema separado pero importante, la división de la propiedad comunitaria (por divorcio o de otro modo) no es abandono cuando se trata de la exención de vivienda. Cuando una pareja se divorcia y uno de los cónyuges se muda y transmite su interés al otro, la vivienda perdura mientras el cónyuge residente permanezca. Un gravamen de sentencia contra el cónyuge que se va no se adjunta a la propiedad porque el interés familiar del cónyuge residente no se divide ni se ve afectado. Hankins contra Harris, 500 S.W.3d 140 (Tex.App.-Houston [1st Dist.] 2016, sin mascota).
Protección de la propiedad personal

No son solo los bienes inmuebles los que están protegidos. El Capítulo 42 del Código de Propiedad establece que la propiedad personal valorada en $ 60,000 para una familia o $ 30,000 para un solo adulto (sin incluir gravámenes) está exenta de embargo, embargo, ejecución u otra incautación siempre que esté en la siguiente lista:

§ 42.002 (a). Propiedad personal

(1) muebles para el hogar, incluidas las reliquias familiares,

(2) provisiones para el consumo,

(3) vehículos e implementos agrícolas o ganaderos,

(4) herramientas, equipo, libros y aparatos, incluidos botes y vehículos de motor utilizados en un oficio o profesión,

(5) usar ropa,

(6) joyas que no excedan el 25 por ciento de las limitaciones agregadas prescritas por la sección 42.001 (a),

(7) dos armas de fuego,

(8) equipo atlético y deportivo, incluidas bicicletas,

(9) un vehículo motorizado de dos, tres o cuatro ruedas para cada miembro de una familia o adulto soltero que tenga una licencia de conducir o que no tenga una licencia de conducir pero que dependa de otra persona para operar el vehículo en beneficio de la persona sin licencia,

(10) los siguientes animales y forrajes disponibles para su consumo:

(A) dos caballos, mulas o burros y una silla, manta y bridas para cada uno,

(B) 12 cabezas de ganado,

(C) 60 cabezas de otros tipos de ganado, y

(D) 120 aves, y

(11) mascotas domésticas.

Si el valor de la propiedad personal excede los montos en dólares especificados, entonces la propiedad excedente está sujeta a embargo de conformidad con la Sección 42.003 del Código de Propiedad, aunque esto rara vez ocurre en la práctica.

Ingresos y salarios

De conformidad con la Sección 42.001 (b) (1) del Código de Propiedad, "los salarios actuales por servicios personales, excepto para la ejecución de pagos de manutención de menores ordenados por la corte" están exentos "de embargo, embargo, ejecución y otras incautaciones". Esto incluye indemnización por despido. Tenga en cuenta que los salarios están expresamente exentos del límite familiar de $ 60,000 y del límite de adulto soltero de $ 30,000. Además, las “comisiones no pagadas por servicios personales que no excedan el 25 por ciento” de estos límites también están protegidas.

¿Puede crear una corporación, LLC o sociedad que le pague salarios para que pueda declararlos exentos? Es muy posible, siempre que se pueda demostrar que la corporación, LLC o sociedad es realmente una entidad distinta que realiza negocios de forma independiente y declara ingresos. La justificación de tales medidas casi siempre se reduce a la defensa del “curso normal de los negocios” (ver más abajo).

Sin embargo, la jurisprudencia impone algunas salvedades sobre la protección de los salarios. “Una vez que los salarios son recibidos por el deudor, dejan de ser salarios corrientes y no están exentos de embargo, ejecución o embargo para la satisfacción de responsabilidades”, aunque esto no ocurre con los pagos de la Seguridad Social. 42 U.S.C. §407. En otras palabras, el dinero en efectivo de cualquier fuente suele ser vulnerable. Se puede adjuntar, y muy fácilmente si reside en una cuenta bancaria o de inversión. Además, el término "salario actual" se interpreta como un salario regular o pago por hora, no una compensación pagada a un contratista independiente. Los pagos a contratistas independientes no están protegidos. Ver Brink contra Ayre, 855 S.W.2d 44 (Tex. App.-Houston [14th Dist.] 1993, sin orden judicial). Seguramente se trata de una brecha injusta en el régimen general.

Exenciones adicionales

Los planes de jubilación (IRA y 401 (k)) están exentos de conformidad con la Sección 42.0021 siempre que las contribuciones no excedan la cantidad deducible según la ley actual. Los ingresos por reinversión están exentos durante 60 días.

También están exentos bajo la Sección 42.0021 ciertos planes de ahorro "en la medida en que el plan, contrato, anualidad o cuenta estén exentos del impuesto sobre la renta federal, o en la medida en que los ingresos federales sobre los intereses de la persona se difieran hasta el pago real de los beneficios a la persona ”Bajo el Código de Rentas Internas. Esto incluye cuentas de ahorro para la salud.

Los fondos de matrícula universitaria (incluidos los fondos de la Sección 529 del IRS y las cuentas establecidas bajo el Subcapítulo F, Capítulo 54 del Código de Educación) están exentos bajo la Sección 42.0022.

Exención para seguros de vida y anualidades según el Código de seguros

El Código de Seguros agrega a la lista de exenciones el valor en efectivo de las anualidades y pólizas de seguro de vida que se declaran "exentas de embargo, embargo, ejecución u otro embargo". Tex. Ins. Código §1108.051. Esto “se aplica a cualquier beneficio, incluido el valor en efectivo y el producto de una póliza de seguro, que se proporcionará a un asegurado o beneficiario según. . . una póliza de seguro o contrato de anualidad emitido por una compañía de seguros de vida, salud o accidentes ”. No hay límite de dólares. Sin embargo, existe una excepción en la Sección 1108.053 para las primas pagadas "en fraude de un acreedor".

El efectivo que no se invierte en un plan de jubilación, un seguro de vida completo o una anualidad está notoriamente ausente de la lista de activos exentos. Las cuentas de inversión ordinarias (incluso las que pueden pagar dividendos que están exentas de impuestos) se incluyen en la categoría de efectivo vulnerable para estos fines. El efectivo sin procesar (ya sea en la mano, en bancos o cuentas de inversión) no puede protegerse en Texas a menos que se tomen medidas para moverlo a una categoría exenta. Al hacerlo, uno debe tener cuidado de caracterizar la transferencia o transacción como algo que uno podría haber hecho en el curso ordinario de la vida o negocio (Código de la Prop. Sec. 42.004 (c), discutido a continuación) y no simplemente para escapar de la garras de un acreedor judicial.

Sin exención por intención fraudulenta

La Sección 42.004 del Código de Propiedad establece que se pierde una exención si los activos no exentos se utilizan para comprar o pagar deudas sobre activos exentos “con la intención de defraudar, retrasar u obstaculizar” a un acreedor. Esto se remonta a dos años para las reclamaciones liquidadas, un año para las reclamaciones no liquidadas o contingentes. Sin embargo, demostrar tal intención (y así obtener una transferencia anulada) puede ser un desafío para un acreedor. Además, la Sección 42.004 (c) del Código de Propiedad ofrece al deudor una defensa si la transacción ocurrió en el curso normal del negocio. Como cuestión práctica, esta definición puede ampliarse para incluir "el curso ordinario de los negocios y la vida".

Sigue siendo responsabilidad del acreedor tanto descubrir tales transferencias como demostrar que eran inadmisibles. Los acreedores del fallo varían ampliamente en la energía y determinación que gastan en los esfuerzos de cobranza posteriores al fallo. Por ejemplo, la mayoría de los acreedores de la sentencia enviarán un descubrimiento posterior a la sentencia exigiendo la divulgación de los activos, pero muchos acreedores ni siquiera se molestan en hacer esto, tal vez optando por esperar hasta que el deudor intente vender bienes inmuebles no exentos y una futura compañía de títulos requiera que el juicio sea pagado. La agresividad de los acreedores en cualquier caso particular es impredecible.

Aquí hay un ejemplo interesante de intención fraudulenta: un constructor fallido, que debe millones en pagarés que firmó o garantizó, conspiró con su esposa para solicitar el divorcio y luego transferir sustancialmente todos sus bienes comunitarios a la esposa en el acuerdo. Después de que el divorcio fue definitivo, el esposo se declaró en bancarrota mostrando pocos o ningún activo y trató de liquidar las deudas. El administrador de la quiebra notó que el esposo nunca se mudó de la costosa casa de la pareja y, con razón, comenzó a sospechar. No es una sorpresa.

En una novela reciente, el hombre que lo perseguía le dijo a un sujeto que se fugó con 50 millones de dólares: “Te llevaste demasiado dinero. Si hubieras tomado 5 millones, lo habríamos cancelado. Ahora te perseguiremos hasta los confines de la tierra ". So the size of the debt is also a factor.

Role of a Living Trust

The Texas Constitution and the Property Code already provide the homestead with substantial asset protection. However, placing the homestead into a living trust can add some anonymity and, when joined with a pour-over will, accomplish a measure of estate planning as well, since the delay and expense of probate (although modest in Texas) are reduced or eliminated. ¿Por qué? Because the living trust does not die, and title therefore remains in the trust regardless of the death of one of the beneficiaries. Also, Property Code Section 41.0021, entitled “Homestead in a Qualifying Trust,” specifically allows a homestead to be transferred into a living trust without losing its exempt character.

Investment Properties and Business Assets

Homestead law has been heavily litigated, and any steps taken by either a creditor or debtor are subject to review of the specific facts of a case. The result may occasionally be difficult to predict. Nonetheless, maximizing statutory and constitutional homestead protections is an important part of asset protection. However, investment properties and business assets do not receive the same treatment, so investors should plan accordingly. As a rule, investment properties should be kept separate from the homestead and placed in an LLC, preferably a series LLC which has the ability to compartmentalize assets and insulate them from liabilities associated with other company assets. There is no good reason, from an asset protection perspective, to have the homestead in the same entity as investment assets.

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